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          • 房產知識|什么是房屋過戶?二手房哪些情況無法過戶?
          • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2020-09-21  /  瀏覽:6215 次  /  

          過戶是買房后的關鍵一步。從法律上講,產權過完戶房子才是你的,沒過戶還是算賣家的。那么,為了防止錢交了,房子卻過不了戶的情況發生,這篇文章可要認真看看咯~


          什么是房屋過戶?


          房屋過戶是指房屋買賣、房屋贈予等情況發生時,原所有權人將房屋的所有權轉移到新所有權人名下,而在房地產交易中心所辦理的登記。


          房屋過戶的辦理機關是房產交易中心。


          二手房哪些情況無法過戶?


          1

          賣家無法提供房產證


          沒有房產證的二手房是過不了戶的,到房管局辦不了手續。只有房產證能證明房屋歸屬,如果買沒房產證的房子,要承擔很大風險,權利也沒有保障。


          2

          賣方未經其他產權人同意出售的房產


          如果房子有多個共有產權人,買房一定要征得所有共有人同同意。有共有人不同意的,買賣無效。即使完成了過戶,之后產權人追究起來,你也只能退房。過戶時,必須要所有共有產權人到場簽字,有人來不了,要對方提供經過公證的授權委托書,盡可降低毀約風險。


          3

          被有關部門查封的房產


          買被查封的房子有可能無法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復雜,有惡意的也有無意的。買家常常防不勝防,如果涉及訴訟房屋被保全,查封周期會很長,房屋被查封期間無法過戶。


          4

          未解除抵押的房產


          現在不少賣家的房子都是貨款買的,未還清銀行貨款的房子叫抵押房,根據《物權法》第一百九十一條:抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。


          抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。


          根據此條,已設立抵押權的財產轉讓的,須征得抵押權人同意或提前清償抵押權人。對不動產來說,必須先將抵押權撤銷以后方能辦理過戶。所以,購買此類房子,賣家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔保欠款,賣家必須還清擔保的錢,才能辦理解押。

          5

          產權因為違規搭建被凍結


          如果房屋有違建,按照《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十三條規定,有下列情形之一的,登記機關應當作出不予登記的決定:


          (一)屬于違章建筑的;

          (二)屬于臨時建筑的;

          (三)法律、法規規定的其他情形。


          在違建拆除、恢復原樣之前,房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貨款的。


          6

          正在出租的房屋


          我國法律原則之一的“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產權發生變更,只要租房合同還沒到期,租客就有權力任在里面,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。


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